經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者 段海濤
東阿阿膠（000423.SZ）7月5日晚披露，擬公開掛牌轉(zhuǎn)讓公司在濟(jì)南、聊城擁有的部分房產(chǎn)，包括住宅、寫字樓、車位使用權(quán)等，東阿阿膠表示此舉是為了進(jìn)一步“瘦身健體、提質(zhì)增效”。
經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者注意到，盡管東阿阿膠購(gòu)買上述房產(chǎn)的時(shí)間并不算晚，但部分房產(chǎn)還是出現(xiàn)了虧損的情況，濟(jì)南綠地繽紛城寫字樓5層評(píng)估價(jià)值竟然比賬面價(jià)值貶值25%。
另一方面，在實(shí)施藥品+健康消費(fèi)品“雙輪驅(qū)動(dòng)”模式下，東阿阿膠2023年延續(xù)了過(guò)去幾年的高增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，歸母凈利潤(rùn)自2019年以來(lái)首次突破10億元大關(guān)，聚焦主業(yè)已成為公司的戰(zhàn)略抉擇。
濟(jì)南部分房產(chǎn)出現(xiàn)評(píng)估虧損
據(jù)公告披露，東阿阿膠擬通過(guò)具有相關(guān)資質(zhì)的產(chǎn)權(quán)交易平臺(tái)，以公開掛牌轉(zhuǎn)讓的方式，首次掛牌價(jià)格以評(píng)估價(jià)值為底價(jià)，分批出售部分房產(chǎn)。
具體來(lái)看，東阿阿膠擬出售的房產(chǎn)包括聊城新東方名人苑住宅1套，面積179.86平方米；濟(jì)南綠地中央廣場(chǎng)住宅12套，面積1405.56平方米；濟(jì)南綠地中央廣場(chǎng)車位使用權(quán)12個(gè)，面積506.4平方米；濟(jì)南綠地繽紛城寫字樓第5層（共8間），面積1501.95平方米；濟(jì)南綠地繽紛城寫字樓第6層（共8間），面積1505.28平方米；濟(jì)南齊魯國(guó)際大廈寫字樓第7層4間房間，面積637.61平方米。
評(píng)估報(bào)告顯示，東阿阿膠上述擬出售房產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日2023年7月31日的賬面凈值為3728.22萬(wàn)元，評(píng)估價(jià)值為4583.59萬(wàn)元，較賬面凈值增值855.37萬(wàn)元，增值率為22.94%。
經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者注意到，東阿阿膠上述擬出售房產(chǎn)中，住宅均出現(xiàn)了增值，但部分寫字樓出現(xiàn)了貶值，且貶值幅度不小。
具體來(lái)看，聊城新東方名人苑住宅賬面價(jià)值121.64萬(wàn)元，評(píng)估價(jià)值206.57萬(wàn)元，增值額84.93萬(wàn)元，增值率69.82%。濟(jì)南綠地中央廣場(chǎng)12套住宅的賬面價(jià)值為835.19萬(wàn)元，評(píng)估價(jià)值1659.27萬(wàn)元，增值額824.08萬(wàn)元，增值率98.67%；配套的12個(gè)車位賬面價(jià)值80.87萬(wàn)元，評(píng)估值147.12萬(wàn)元，增值額66.25萬(wàn)元，增值率81.92%。
寫字樓方面，濟(jì)南綠地繽紛城寫字樓5層賬面價(jià)值1410.39萬(wàn)元，評(píng)估值1044.06萬(wàn)元，增值額-366.33萬(wàn)元，增值率-25.97%；濟(jì)南綠地繽紛城寫字樓6層賬面價(jià)值1150.18萬(wàn)元，評(píng)估值1046.38萬(wàn)元，增值額-103.8萬(wàn)元，增值率-9.02%。相對(duì)而言，濟(jì)南齊魯國(guó)際大廈7層的4個(gè)房間收益不錯(cuò)，賬面價(jià)值129.95萬(wàn)元，評(píng)估值480.19萬(wàn)元，增值額350.24萬(wàn)元，增值率269.52%。
經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者了解到，濟(jì)南綠地繽紛城位于濟(jì)南市槐蔭區(qū)齊州路2477號(hào)，2013年1月建成，東阿阿膠擁有的兩層房產(chǎn)中，5層目前處于閑置狀態(tài)，6層狀態(tài)為自用。評(píng)估報(bào)告還顯示，上述兩層房產(chǎn)的賬面原值為3150.39萬(wàn)元，賬面凈值為2560.57萬(wàn)元，比原值減少了近600萬(wàn)元，評(píng)估值則在賬面凈值基礎(chǔ)上進(jìn)一步貶值。
為了解東阿阿膠批量轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的目的，以及后續(xù)是否會(huì)繼續(xù)轉(zhuǎn)讓類似資產(chǎn)，經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者7月8日致電東阿阿膠，但投資者聯(lián)系電話無(wú)人接聽。
東阿阿膠則在公告中表示，此次擬出售部分房產(chǎn)事項(xiàng)，有利于盤活閑置資產(chǎn)，提高資產(chǎn)利用率，進(jìn)一步提升資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)效率。
提質(zhì)增效聚焦主業(yè)
年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，東阿阿膠2023年末投資性房地產(chǎn)金額為6590.20萬(wàn)元，2023年初時(shí)為6947.86萬(wàn)元，呈現(xiàn)下降趨勢(shì)；2023年末投資性房地產(chǎn)占總資產(chǎn)比例僅為0.50%。這部分投資性房地產(chǎn)未來(lái)會(huì)否有選擇地進(jìn)行出售，也頗為引人關(guān)注。
“中國(guó)房地產(chǎn)大牛市已經(jīng)結(jié)束了，濟(jì)南的房?jī)r(jià)近幾年也一直在跌，西客站附近形勢(shì)很不樂(lè)觀。”濟(jì)南房地產(chǎn)資深觀察人士王鋒對(duì)經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者表示，東阿阿膠擬轉(zhuǎn)讓的濟(jì)南住宅還有一定盈利，是因?yàn)橘I的時(shí)間較早，寫字樓虧損，是因?yàn)閷懽謽侵皾q幅小，在連續(xù)多年陰跌的狀況下，持有房產(chǎn)、尤其是閑置寫字樓得不償失。
王鋒認(rèn)為，在持有的房地產(chǎn)整體還處于盈利的情況下，擇機(jī)轉(zhuǎn)讓以盤活資產(chǎn)，是部分上市公司當(dāng)下較為理智的選擇。
經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者注意到，東阿阿膠在準(zhǔn)備轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)時(shí)，著重強(qiáng)調(diào)要“瘦身健體、提質(zhì)增效”，而剝離非主業(yè)資產(chǎn)，聚焦主業(yè)，一直是東阿阿膠近兩年的戰(zhàn)略重點(diǎn)。從業(yè)績(jī)表現(xiàn)來(lái)看，東阿阿膠近幾年確實(shí)也保持著高增長(zhǎng)趨勢(shì)。
東阿阿膠在年報(bào)中披露，公司在引領(lǐng)膠類產(chǎn)業(yè)鏈新發(fā)展方面，一是聚焦阿膠主業(yè)，加快“智改數(shù)轉(zhuǎn)”，推進(jìn)“兩化融合”，聚焦康養(yǎng)體驗(yàn)，升級(jí)中醫(yī)藥特色體驗(yàn)?zāi)Ｊ�，持續(xù)爭(zhēng)創(chuàng)國(guó)家5A級(jí)景區(qū)；二是推動(dòng)鏈條伸延，推進(jìn)鹿角膠、龜甲膠、海龍膠等膠類藥材醫(yī)理創(chuàng)新研究，加快海龍膠口服液、龜鹿二仙口服液和鹿角膠等男科產(chǎn)品布局，探索第二增長(zhǎng)曲線。
財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，2019年?yáng)|阿阿膠出現(xiàn)了上市20多年來(lái)的首次虧損，歸母凈利潤(rùn)為-4.44億元，其后幾年業(yè)績(jī)重返增長(zhǎng)賽道，2020年至2022年歸母凈利潤(rùn)分別為4328.93萬(wàn)元、44044.00萬(wàn)元、77999.81萬(wàn)元，同比分別增長(zhǎng)109.52%、917.43%、77.10%。而在凈利基數(shù)已經(jīng)接近8億元時(shí)，東阿阿膠2023年仍能保持近50%的業(yè)績(jī)?cè)龇�，歸母凈利潤(rùn)達(dá)到11.51億元，難能可貴。
2024年一季度，東阿阿膠繼續(xù)保持營(yíng)收凈利高增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入14.53億元，同比增長(zhǎng)35.95%，歸母凈利潤(rùn)3.53億元，同比增長(zhǎng)53.43%。
在談及未來(lái)投資并購(gòu)規(guī)劃時(shí)，東阿阿膠表示，公司將基于滋補(bǔ)行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者的核心戰(zhàn)略定位以及雙輪驅(qū)動(dòng)業(yè)務(wù)模式，圍繞滋補(bǔ)品類進(jìn)行拓展，比如歷朝歷代中含有阿膠的滋補(bǔ)名方，包括圍繞滋補(bǔ)的一些優(yōu)秀品牌和標(biāo)的；再就是圍繞“阿膠+”和“+阿膠”，不斷嘗試和積極培養(yǎng)打造健康消費(fèi)品的能力。
