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經(jīng)導智庫|調控政策有哪些影響?房地產(chǎn)市場(chǎng)現狀與未來(lái)趨勢
來(lái)源:大眾報業(yè)·經(jīng)濟導報   加入時(shí)間:2024-6-24 9:13:15  

  山東社會(huì )科學(xué)院法學(xué)所 李楠

  近年來(lái),隨著(zhù)中國經(jīng)濟快速發(fā)展,房地產(chǎn)市場(chǎng)作為支柱產(chǎn)業(yè)之一,起到了重要的推動(dòng)作用。然而,住房市場(chǎng)的過(guò)熱也引發(fā)了一系列社會(huì )和經(jīng)濟問(wèn)題,如房?jì)r(jià)高企、供需失衡和金融風(fēng)險。在此背景下,國家相繼出臺了一系列房地產(chǎn)調控政策,以促進(jìn)市場(chǎng)健康穩定發(fā)展。本文將詳細分析上述調控政策的現狀及其對房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響,并探討未來(lái)可能出現的新政策及其對市場(chǎng)的潛在影響。

  房地產(chǎn)調控政策現狀

  5月17日,一系列新的房地產(chǎn)政策相繼出臺,其力度之大遠超市場(chǎng)預期,引發(fā)廣泛關(guān)注。其中,首套房首付比例降至15%,全國取消房貸利率下限,以及公積金貸款利率下調0.25個(gè)百分點(diǎn)等政策調整備受矚目。在中國人民銀行連續發(fā)布的三項房地產(chǎn)金融政策中,房貸首付比例調降幅度較大,超出市場(chǎng)預期。其中,首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例調整為不低于15%,二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例調整為不低于25%。

  以濟南為例,濟南市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )數據顯示,一季度新建商品房銷(xiāo)售均價(jià)為14377.3元/平方米。若考慮100平方米的首套房,不含稅的總價(jià)為143.77萬(wàn)元,首付比例降低至15%,即最低首付可至21.6萬(wàn)元。這相較于此前執行的20%首付,可減少首付款7.2萬(wàn)元。

  此外中國人民銀行宣布,取消全國層面首套住房和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限。按照原來(lái)規定,連續三個(gè)月新房?jì)r(jià)格環(huán)比和同比同時(shí)下降,才能進(jìn)行利率下限的調整,F在,不需要連續三個(gè)月下降也可以進(jìn)行調整,包括公積金貸款利率的下調,這都是以金融手段去讓利、去增加市場(chǎng)活力。人民銀行山東省分行數據顯示,3月份,全省新發(fā)放個(gè)人住房貸款加權平均利率為3.75%,同比下降0.39個(gè)百分點(diǎn)。

  國家統計局發(fā)布了1-4月份全國房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況報告。從1-4月平均新房?jì)r(jià)格指數來(lái)看,對比去年同期,上漲的僅有上海(4.2%)、成都(3.0%)、杭州(1.0%)、天津(1.0%)、長(cháng)沙(1.0%)、北京(0.6%)和濟南(0.2%),總共7座城市。對于市場(chǎng)來(lái)說(shuō),規模穩定很重要。4月份,濟南新房日均成交105套,二手房日均成交220套?梢钥闯,濟南的剛性和首次改善的需求還是不錯的。國家統計局新發(fā)布的價(jià)格指數顯示,1-4月份,濟南的新房、二手房?jì)r(jià)格指數在全國降幅最低,這說(shuō)明濟南的房地產(chǎn)市場(chǎng)比較穩定,包括新房、二手房的體量都還不錯。

  這一輪,一些城市在取消限購和政策調整之后,二手房出現了大幅調整,市場(chǎng)會(huì )呈現逐步回穩的態(tài)勢。從市場(chǎng)規模和價(jià)格走勢來(lái)看,在這一輪調整中,濟南市場(chǎng)基本還是比較穩定的,調整也比較到位。

  濟南市發(fā)布通知,自5月18日起,對個(gè)人住房公積金貸款利率下調0.25個(gè)百分點(diǎn),其中5年以下(含5年)和5年以上首套個(gè)人住房公積金貸款利率分別調整為2.35%和2.85%,5年以下(含5年)和5年以上第二套個(gè)人住房公積金貸款利率分別調整為2.775%和3.325%。這次政策調降力度和范圍比較大,深刻地反映了現在房地產(chǎn)市場(chǎng)處在一個(gè)比較特殊的階段。

  房地產(chǎn)調控政策

  對市場(chǎng)的影響

  調控政策帶來(lái)哪些影響?

  市場(chǎng)需求增加。取消限購限售政策,特別是在濟南歷下區、市中區等熱門(mén)區域,增加了購房者的購房意愿,從而提高了市場(chǎng)的需求。這使得房地產(chǎn)交易更加活躍,對于購房者來(lái)說(shuō),有更多的選擇和機會(huì )。進(jìn)一步提升了購房者的購買(mǎi)意愿,增加了市場(chǎng)需求,有助于市場(chǎng)供需平衡。

  提升市場(chǎng)信心。通過(guò)實(shí)施一系列調控政策,政府部門(mén)釋放了積極的政策信號,提升了市場(chǎng)信心。尤其是首付比例的下降,使得原本對房地產(chǎn)市場(chǎng)持觀(guān)望態(tài)度的購房者看到了新的購房機會(huì ),積極入市。此外,存量房貸款降息政策,也提高了已有房貸購房者的消費能力,進(jìn)一步刺激了房產(chǎn)市場(chǎng)活力。

  價(jià)格波動(dòng)。短期內,需求增加可能會(huì )對房?jì)r(jià)產(chǎn)生一定的推升作用,尤其是在熱門(mén)區域。然而,這種價(jià)格波動(dòng)可能會(huì )受到市場(chǎng)預期、經(jīng)濟狀況等多種因素的影響。長(cháng)期來(lái)看,房?jì)r(jià)的走勢將受到多種因素的影響,包括經(jīng)濟狀況、市場(chǎng)供需關(guān)系、政策調整等。政策的調整可能會(huì )對房?jì)r(jià)走勢產(chǎn)生一定的影響,但這種影響需要根據市場(chǎng)的具體反應和相關(guān)統計數據來(lái)進(jìn)一步觀(guān)察。

  政策調整的目的之一是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩健康發(fā)展,避免市場(chǎng)的大幅波動(dòng)。政策的調整有助于平衡市場(chǎng)需求與供給,促進(jìn)市場(chǎng)的穩定和健康發(fā)展。

  未來(lái)可能出現的新政策

  及其潛在影響

  隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境的不斷變化,未來(lái)的調控政策也可能會(huì )進(jìn)行相應的調整和優(yōu)化,以適應市場(chǎng)需求和經(jīng)濟發(fā)展的需要。以下是一些可能的新政策及其對市場(chǎng)的潛在影響:

  信貸政策的調整。央行可能還會(huì )通過(guò)調整信貸利率來(lái)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)。降低利率可以刺激購房需求,而提高利率則有可能抑制過(guò)熱的市場(chǎng)。政府部門(mén)可能會(huì )調整購房首付比例要求,以控制市場(chǎng)的信貸風(fēng)險。降低首付比例可以增加購房者的購買(mǎi)力,而提高首付比例則有助于防范金融風(fēng)險。

  稅收政策調整。如果政府部門(mén)決定在某個(gè)城市或者區域內試點(diǎn)房地產(chǎn)稅,可能會(huì )對房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生深遠的影響。房地產(chǎn)稅的引入可能會(huì )抑制投機性購房,減少房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)性。為了鼓勵市場(chǎng)交易,政府部門(mén)可能會(huì )提供交易稅減免或者優(yōu)惠。這將刺激購房者的購買(mǎi)意愿,增加市場(chǎng)的流動(dòng)性。

  加強市場(chǎng)監管與規范。未來(lái),房地產(chǎn)市場(chǎng)的監管力度將會(huì )進(jìn)一步加強,政府部門(mén)將加大對房地產(chǎn)市場(chǎng)違規行為的打擊力度,確保市場(chǎng)的透明和公正。此外,房地產(chǎn)市場(chǎng)的規范化管理將進(jìn)一步推進(jìn),如加強房地產(chǎn)經(jīng)紀機構和從業(yè)人員的管理,規范市場(chǎng)交易行為,保護消費者合法權益。

  支持綠色建筑和智能建筑發(fā)展。隨著(zhù)環(huán)保意識的增強和科技的發(fā)展,未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì )更加注重綠色建筑和智能建筑的發(fā)展。政府部門(mén)可能會(huì )出臺一系列政策,支持綠色建筑和智能建筑的推廣應用,如提供綠色建筑補貼、稅收優(yōu)惠等措施。綠色建筑和智能建筑的發(fā)展,將提升房地產(chǎn)市場(chǎng)的品質(zhì)和競爭力,促進(jìn)可持續發(fā)展。

  總的來(lái)看,我國實(shí)施的一系列房地產(chǎn)調控政策,對于推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩定發(fā)展具有顯著(zhù)成效。這些政策不僅減輕了購房者的經(jīng)濟負擔,提升了市場(chǎng)信心,遏制了金融風(fēng)險,還推動(dòng)了市場(chǎng)去庫存,保障了房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈穩定。然而,伴隨市場(chǎng)環(huán)境的變化,未來(lái)仍需進(jìn)一步調整和優(yōu)化調控政策,構建長(cháng)效機制,推動(dòng)租賃與購買(mǎi)并舉,強化市場(chǎng)監管,支持綠色建筑和智能建筑的發(fā)展,以實(shí)現房地產(chǎn)市場(chǎng)的可持續健康發(fā)展。在這一過(guò)程中,各方市場(chǎng)參與者需通力合作,政府部門(mén)需強化政策引導和調控,企業(yè)需提高自身管理和運營(yíng)能力,購房者需理性購房,共同維護房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩定發(fā)展。

  未來(lái),隨著(zhù)政策的持續優(yōu)化和市場(chǎng)的健康發(fā)展,房地產(chǎn)市場(chǎng)將步入一個(gè)更為穩健、可持續的良性發(fā)展路徑,為我國經(jīng)濟的高質(zhì)量發(fā)展提供有力支撐。






編輯:史飛雪

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