房地產(chǎn)行業(yè)再迎重磅政策定調(diào)。
7月21日，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議審議通過《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見》。在穩(wěn)增長、擴(kuò)內(nèi)需的經(jīng)濟(jì)形勢下，新一輪城中村改造備受關(guān)注，除了盤活城市存量資產(chǎn)、更新城市面貌，房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)在多大程度上受益?
業(yè)內(nèi)認(rèn)為，城中村改造是修復(fù)內(nèi)需和消費(fèi)潛力的必然選擇，有助于構(gòu)建先租后買的新模式，逐步讓新市民升級(jí)住房消費(fèi)，為商品房市場可持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造條件。政策不僅驅(qū)動(dòng)了部分營建機(jī)會(huì)，更誕生了大量運(yùn)營服務(wù)商機(jī)，有利于具備資產(chǎn)綜合運(yùn)營能力的企業(yè)。
值得注意的是，本輪城中村改造，不可等同于歷史上的棚改。2015～2017年那輪棚改，開啟了三四線城市的去庫存浪潮;本輪改造則限定于超大特大城市、不大拆大建，可以說是“啃硬骨頭”的改革，資金投入速度更慢，對(duì)經(jīng)濟(jì)的邊際拉動(dòng)也將更漸進(jìn)。
多地已加速城中村改造
早在今年4月28日，推進(jìn)城中村改造便被官方會(huì)議提及。當(dāng)時(shí)中共中央政治局召開會(huì)議，要在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。
在我國城鎮(zhèn)化發(fā)展過程中，大城市的城中村占據(jù)核心區(qū)位，但供應(yīng)效率很低，不符合新市民的需求，也不符合高質(zhì)量發(fā)展的需求。房地產(chǎn)發(fā)展新時(shí)期，加強(qiáng)城中村改造是必然趨勢。
按照國常會(huì)要求，在超大特大城市實(shí)施城中村改造，要穩(wěn)中求進(jìn)、積極穩(wěn)妥，優(yōu)先改造對(duì)群眾需求迫切、城市安全和社會(huì)治理隱患多的城中村，成熟一個(gè)推進(jìn)一個(gè)，實(shí)施一項(xiàng)做成一項(xiàng)。
據(jù)第七次全國人口普查數(shù)據(jù)，中國目前有7個(gè)超大城市，分別為上海、北京、深圳、重慶、廣州、成都、天津;14個(gè)特大城市，包括武漢、東莞、西安、杭州、佛山等。這其中，不少城市近年來加大城中村改造力度、創(chuàng)新改造方式，并已提出明確目標(biāo)。
廣州在相關(guān)立法工作上走在前列。7月17日，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布關(guān)于征集《廣州市城中村改造條例(征求意見稿)》，這是其首次針對(duì)城中村改造進(jìn)行的立法工作，也是全國首個(gè)有望出臺(tái)的專門針對(duì)城中村改造的地方性法規(guī)條例。
按照廣州的官方計(jì)劃，今年廣州計(jì)劃推進(jìn)127個(gè)城中村改造項(xiàng)目(含46個(gè)續(xù)建項(xiàng)目，12個(gè)新開工項(xiàng)目，69個(gè)前期項(xiàng)目)，重點(diǎn)推進(jìn)17個(gè)城市更新項(xiàng)目，力爭完成2000億元城市更新固定資產(chǎn)投資目標(biāo)。
上海將2023年定為城中村改造出形象、出成效的一年，將新啟動(dòng)“城中村”改造項(xiàng)目10個(gè)，改造老舊村民房屋不少于130萬平方米，受益村民不少于4000戶。目前上海還有城中村點(diǎn)位近700個(gè)，涉及11萬戶左右，該市計(jì)劃在2032年底全面完成城中村改造項(xiàng)目。
深圳模式則較為特殊，針對(duì)城中村改造，由政府統(tǒng)租后實(shí)施綜合整治類更新，并納入其政策性住房保障體系。據(jù)深圳市住房建設(shè)局發(fā)布相關(guān)文件，2023～2025年，深圳將建設(shè)籌集保障性住房46萬套(間)、建筑面積超過2000萬平方米。
業(yè)內(nèi)認(rèn)為，新市民年輕人和外來人口，主要集中在超大特大城市，特別是城中村區(qū)域，在超大特大城市推動(dòng)城中村改造，能夠?qū)⒐┙o側(cè)改革和高質(zhì)量發(fā)展、需求側(cè)管理對(duì)接起來，解決城市發(fā)展不平衡，不充分的矛盾，通過公共服務(wù)全覆蓋，真正釋放消費(fèi)潛力和內(nèi)需。
與上輪棚改有諸多不同
在我國城鎮(zhèn)化發(fā)展的歷程中，三四線那輪棚改難以被忽視。本次城中村改造，將對(duì)行業(yè)產(chǎn)生多大連鎖反應(yīng)，與歷史上的棚改有何異同，引發(fā)業(yè)內(nèi)關(guān)注。
早在2015年，國家曾提出積極推進(jìn)棚改貨幣化安置，三四線城市去庫存浪潮自此開啟;當(dāng)時(shí)，因貨幣補(bǔ)償?shù)募皶r(shí)性和便捷性，棚改貨幣化安置的推進(jìn)，直接激活了商品房銷售環(huán)節(jié)，階段性解決了房地產(chǎn)庫存高企和經(jīng)濟(jì)下行的問題。
不過，這把“雙刃劍”也推高了全國尤其是三四線的房價(jià)，加重了地方政府及居民的債務(wù)負(fù)擔(dān)。2018年，國務(wù)院常務(wù)會(huì)提出，因地制宜調(diào)整完善棚改貨幣化安置政策，商品住房庫存不足、房價(jià)上漲壓力大的市縣要盡快取消貨幣化安置優(yōu)惠政策。
到2020年，住建部明確表示，未來城市規(guī)劃要擯棄急功近利和大拆大建。2021年，《關(guān)于在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問題的通知》提出，避免過度房地產(chǎn)化的開發(fā)建設(shè)方式，嚴(yán)控大規(guī)模拆除、大規(guī)模增建、大規(guī)模搬遷，棚改規(guī)模也逐漸回落。
在“房住不炒”等頂層政策設(shè)計(jì)下，新時(shí)期的城中村改造，明顯異于此前棚改。中信證券發(fā)表研報(bào)表示，兩者在區(qū)域、工作方式、受益主體上均有不同。
在覆蓋區(qū)域上，此前的棚戶區(qū)改造針對(duì)全國，以資金驅(qū)動(dòng)為主要手段，以大拆大建為主要模式，因此在拆遷較為容易的三四線城市進(jìn)展快。本輪城中村改造，則限定于超大特大城市，從居民切實(shí)需要、城市客觀實(shí)際出發(fā)，在有人口流入產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)的大城市搞城中村改造。
“由于一線城市城中村情況更加復(fù)雜，本輪改革可以說是啃硬骨頭的改革，這可能意味著資金投入速度更慢，對(duì)經(jīng)濟(jì)的邊際拉動(dòng)更漸進(jìn)，但也可能意味著政策的長期副作用少，社會(huì)爭議少�！敝行抛C券認(rèn)為。
在工作方式上，此前的棚改多為大拆大建，如今的城中村改造則更為精細(xì)、具體。“城中村改造是針對(duì)集體用地更為復(fù)雜全面的城市功能區(qū)的環(huán)境更新，既包含拆除重建的全面改造，也包含維持建筑格局的微改造，還有介于兩者之間的混合改造。”
總而言之，此前的棚改推動(dòng)了可觀的建設(shè)需求，城中村改造則要求“成熟一個(gè)推進(jìn)一個(gè)，實(shí)施一項(xiàng)做成一項(xiàng)”。從拉動(dòng)投資的角度看，中信證券認(rèn)為，無論是房地產(chǎn)開發(fā)還是基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，本輪城中村改造的增量影響都將低于2015年前后。
城市更新更加“細(xì)水長流”
拋卻差異，城中村改造和棚戶區(qū)改造，均有“雙重政策目標(biāo)”，既要改善民生，又要擴(kuò)大內(nèi)需。
中信證券研報(bào)顯示，2008年到2020年，全國各類棚戶區(qū)改造持續(xù)推進(jìn)，帶動(dòng)了有效投資和建材、裝修、家電等消費(fèi)、促進(jìn)了上下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，對(duì)穩(wěn)增長發(fā)揮過積極作用。
但是，上輪城市更新對(duì)房地產(chǎn)的強(qiáng)力刺激，以及由此引發(fā)的化學(xué)反應(yīng)，如今或難以再現(xiàn)。
國泰君安研報(bào)曾表示，2015～2017年棚改推動(dòng)的三四線城市上行周期，有三個(gè)前提：一是有土地出讓作為政府前期投入資金的閉環(huán)，需房企擴(kuò)表拿地支持;需產(chǎn)業(yè)發(fā)展、人口進(jìn)城保證動(dòng)態(tài)平衡;需金融支持政府加杠桿作為催化劑，宏觀層面也是新的寬信用渠道。
再看如今的行業(yè)現(xiàn)狀，房企處于縮表狀態(tài)，各類投資力度均較有限。同時(shí)，本輪房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)始于流動(dòng)性問題，庫存并非當(dāng)下房地產(chǎn)矛盾的核心，如今可供各個(gè)城市更新的空間也較為有限，且大城市城中村具有產(chǎn)權(quán)問題復(fù)雜、周邊房價(jià)較高等特點(diǎn)，更新成本較大。
長期以來，由于我國土地制度的特殊性，城鄉(xiāng)間存在兩種不同的地權(quán)，適用兩種不同的征收補(bǔ)償制度。此前棚改多為國有土地，適用《國有土地上房屋征收條例》，貨幣化安置后部分資金再度流入樓市;城中村則多為集體土地，拆遷仍依據(jù)《土地管理法》，各地在土地征收、集體土地轉(zhuǎn)國有、安置方式等方面差異化較為突出。
在資金來源問題上，“涉及到公共服務(wù)設(shè)施補(bǔ)短板的資金，需要國企為主導(dǎo)，通過政策性金融工具、專項(xiàng)債、財(cái)政以獎(jiǎng)代補(bǔ)等方式解決。”廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。也有業(yè)內(nèi)人士稱，專項(xiàng)債規(guī)模有限，要發(fā)揮政策的帶動(dòng)作用，引入市場多方資金進(jìn)入，通過杠桿的放大作用撬動(dòng)發(fā)展。
國常會(huì)也要求，堅(jiān)持城市人民政府負(fù)主體責(zé)任，多渠道籌措改造資金，高效綜合利用土地資源，統(tǒng)籌處理各方面利益訴求，把城中村改造與保障性住房建設(shè)結(jié)合好。充分發(fā)揮市場在資源配置中的決定性作用，鼓勵(lì)和支持民間資本參與，努力發(fā)展各種新業(yè)態(tài)，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)運(yùn)營。
總而言之，未來的城市更新會(huì)更加細(xì)水長流，房地產(chǎn)難再現(xiàn)大規(guī)模刺激。興業(yè)證券表示，大規(guī)模刺激房地產(chǎn)行業(yè)可能并不是托底經(jīng)濟(jì)的解方。從長期來看，房地產(chǎn)行業(yè)或?qū)⒂瓉硇碌陌l(fā)展模式，以刺激房地產(chǎn)來提振經(jīng)濟(jì)的時(shí)代可能已經(jīng)一去不復(fù)返。
國泰君安表示，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)增長從資本驅(qū)動(dòng)轉(zhuǎn)向全要素生產(chǎn)率驅(qū)動(dòng)，賣地謀發(fā)展反而帶來更多的債務(wù)問題以及高庫存問題，而資管新規(guī)則限制房企融資，成為新舊模式轉(zhuǎn)變的催化劑。地產(chǎn)的作用將從驅(qū)動(dòng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)變到產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)，過去全國開花的地產(chǎn)繁榮模式不再，基于高端制造業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈聚集形成的城市群具有較大潛力。(來源：第一財(cái)經(jīng))
