經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者 杜楊
最近，國(guó)家發(fā)展改革委印發(fā)了《關(guān)于規(guī)范高效做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)項(xiàng)目申報(bào)推薦工作的通知》。一季度以來(lái)，針對(duì)住房租賃市場(chǎng)，有關(guān)部門已經(jīng)陸續(xù)出臺(tái)了10條政策。
在山東，住房租賃市場(chǎng)日臻成熟，運(yùn)營(yíng)企業(yè)紛紛脫離“二房東”定位，許多長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目也根據(jù)各自定位精耕細(xì)作，在中高端領(lǐng)域甚至呈現(xiàn)出一種“租金越貴，反響越好”的現(xiàn)象。
山東省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)租賃專委會(huì)副秘書長(zhǎng)王夢(mèng)靜認(rèn)為，隨著山東長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的成熟，各項(xiàng)目都在針對(duì)目標(biāo)客戶“精準(zhǔn)畫像”，并據(jù)此對(duì)客房進(jìn)行個(gè)性化定制，相關(guān)企業(yè)也紛紛在“個(gè)性化”方向上尋求突破。
“越高端越好租”
在濟(jì)南山大路197號(hào)，有一個(gè)長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目——云上美居人才公寓。
4月4日，經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)參觀了該人才公寓的客房。打開客房大門，只見(jiàn)原本合上的窗簾自動(dòng)打開，床邊氛圍燈也漸漸將原本昏暗的房間照亮起來(lái)�！斑@間客房安裝了全套智能家居，從恒溫空調(diào)到房間采光，都可以個(gè)性化設(shè)置，并通過(guò)手機(jī)遠(yuǎn)程控制。”該項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)方——濟(jì)南中合公寓市場(chǎng)總監(jiān)魯帥告訴經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者。
隨著客房光線漸明，客房墻上掛著的投影幕布也顯露出來(lái)，天花板上還有多個(gè)音箱圍繞著大床架設(shè)。在經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者看來(lái)，這里更像是酒店客房，而且影音設(shè)備十分硬核。
據(jù)了解，云上美居人才公寓是2019年開始運(yùn)營(yíng)的。就在那一年，國(guó)家發(fā)改委的《進(jìn)一步優(yōu)化供給推動(dòng)消費(fèi)平穩(wěn)增長(zhǎng)促進(jìn)形成強(qiáng)大國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的實(shí)施方案(2019年)》等一系列文件，定下了“大力培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)”的基調(diào)。
不過(guò)當(dāng)時(shí)的山東住房租賃市場(chǎng)還比較“初級(jí)”。據(jù)魯帥回憶，云上美居人才公寓在初運(yùn)營(yíng)時(shí)，租金大約是每間每月1500元左右，客房以簡(jiǎn)裝為主。實(shí)際上當(dāng)時(shí)整個(gè)山東市場(chǎng)也都以簡(jiǎn)裝為主，罕有配齊“布草四件套”(即床單、床笠、被子和枕頭)的客房。
到了2021年，國(guó)內(nèi)集中式長(zhǎng)租公寓的客房總量已達(dá)260萬(wàn)套，市場(chǎng)不斷成熟，中合公寓也順勢(shì)開始升級(jí)產(chǎn)品�！俺碎L(zhǎng)租公寓，我們公司還運(yùn)營(yíng)有酒店式公寓項(xiàng)目。在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，我們發(fā)現(xiàn)后者的市場(chǎng)反響越來(lái)越好！”魯帥表示。
于是，中合公寓開始嘗試將長(zhǎng)租公寓參照酒店式公寓的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行產(chǎn)品升級(jí)，為客房配齊了“布草四件套”，還配備了冰箱、洗衣機(jī)，價(jià)格也升級(jí)到每間每月2500元左右。
“效果非常好。”魯帥表示，“盡管租金漲了不少，客房周轉(zhuǎn)率反倒更高了�！睋�(jù)他介紹，目前云上美居有客房近120間，其中簡(jiǎn)裝客房?jī)H剩30余間；精裝客房有60間，供不應(yīng)求。
市場(chǎng)分層明顯
為什么云上美居的客房是“越高端越好租”？其優(yōu)越的區(qū)位或許是原因之一。
“我們項(xiàng)目所處的山大路片區(qū)，周邊有解放路商圈、科技市場(chǎng)，還有山大、山藝等高校，客戶也多為高端高知群體，對(duì)居住體驗(yàn)要求很高。”魯帥表示。
區(qū)位對(duì)長(zhǎng)租公寓的影響有多大？同一天，經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者又來(lái)到位于天橋區(qū)小清河片區(qū)的一處長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目走訪，發(fā)現(xiàn)該項(xiàng)目周圍是家居市場(chǎng)，周圍沒(méi)有地鐵站等交通樞紐，公交站更是遠(yuǎn)在1公里外。
“一開始我們也為客房配備了冰箱、洗衣機(jī)等家電�！痹擁�(xiàng)目負(fù)責(zé)人李陽(yáng)告訴經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者，“結(jié)果應(yīng)廣大客戶的要求，我們不得不撤掉了這些家電，保留客房最基本的配置，并把租金降到每間每月1300元，這才打開了市場(chǎng)�！�
盡管如此，李陽(yáng)還是沒(méi)留住客戶。“農(nóng)歷新年前，公寓有一批房客集中退房，我現(xiàn)在正為空置的客房發(fā)愁呢。”他說(shuō)現(xiàn)在“住三押一”的長(zhǎng)住型客戶越來(lái)越少，多是租住一個(gè)月以內(nèi)，甚至十天半個(gè)月左右的短租客戶。
在談到租賃周期變短時(shí)，魯帥表示他也有類似的觀察：“在2019年，我們有不少長(zhǎng)住的客戶甚至要求自己裝飾客房。近兩年，客戶的租賃周期確實(shí)越來(lái)越短了�！彼J(rèn)為，客戶之所以傾向租賃設(shè)施齊全的中高檔客房，正是因?yàn)橄Ｍ谳^短的時(shí)間內(nèi)享受更舒適的居住條件。
作為資深專家，王夢(mèng)靜分析，目前濟(jì)南的長(zhǎng)租公寓行業(yè)，擁有優(yōu)良地段、便捷交通等不可取代的賣點(diǎn)的項(xiàng)目，一直就是市場(chǎng)熱點(diǎn)，其特點(diǎn)是競(jìng)品少，所面向的顧客群對(duì)價(jià)格承受能力也更強(qiáng)�！捌溆嗟氖袌�(chǎng)需求，則被擠壓到低端市場(chǎng)�！彼f(shuō)。
“目前無(wú)論是中高端還是低端，山東住房租賃的市場(chǎng)需求還算穩(wěn)定，市場(chǎng)本身也比較活躍�！蓖鯄�(mèng)靜補(bǔ)充說(shuō)。
“去二房東化”成市場(chǎng)大勢(shì)
魯帥還帶經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者參觀了云上美居的高端客房，客房?jī)?nèi)除了智能家居和專業(yè)的影音設(shè)備外，還多了獨(dú)立的會(huì)客間以及奢侈品擺件。
“我們還可以為客戶提供個(gè)性化的服務(wù)�！彼钢鴷�(huì)客廳里稍顯空曠的墻面說(shuō)，“這套客房的上一任客戶是某大型國(guó)企駐魯分公司高管，我們專門為其定制了他們公司的巨幅LOGO掛在墻上，會(huì)客時(shí)非常氣派。”
盡管面向中低端，李陽(yáng)的公寓也有“個(gè)性定制”服務(wù)，“原本撤掉了冰箱、洗衣機(jī)等家電，后來(lái)有客戶反映生活不方便，我們又搬了回來(lái)，后來(lái)這些家電的配備也成了客房的定制項(xiàng)目之一。”
李陽(yáng)就職的公司成立于2016年，總部設(shè)在上海，旗下產(chǎn)品線包含綜合型租賃社區(qū)、白領(lǐng)公寓以及服務(wù)式酒店公寓。他負(fù)責(zé)的項(xiàng)目是公司與濟(jì)南本地業(yè)主打造的第一個(gè)項(xiàng)目。“具體來(lái)說(shuō)，就是客房按照業(yè)主的標(biāo)準(zhǔn)裝修，由我們進(jìn)行具體的運(yùn)營(yíng)管理�！彼f(shuō)，“這就是專業(yè)的人做專業(yè)的事�！�
王夢(mèng)靜表示，相對(duì)于幾年前，現(xiàn)在山東的住房租賃企業(yè)已越來(lái)越專業(yè)，所以才能滿足不同層次客戶的需求。“我們?cè)鴳蚍Q早先試水住房租賃的企業(yè)都是‘二房東’，當(dāng)時(shí)不要說(shuō)個(gè)性化服務(wù)了，客房能達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)化就很不錯(cuò)了�！彼f(shuō)，隨著住房租賃市場(chǎng)越來(lái)越成熟，“二房東”模式越來(lái)越少，不少項(xiàng)目都是業(yè)主與運(yùn)營(yíng)企業(yè)深度參與，雙方共同分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)與成本、共享收益。
幾位受訪者均表示，現(xiàn)在企業(yè)也在針對(duì)目標(biāo)客戶群體反復(fù)“畫像”，并不斷推出具有個(gè)性化的產(chǎn)品，“個(gè)性化”儼然已成為市場(chǎng)大勢(shì)。魯帥表示，他們?cè)诟咝聟^(qū)參與運(yùn)營(yíng)了某工業(yè)園區(qū)的員工宿舍，“我們擁有酒店公寓與長(zhǎng)租公寓的運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，打造與集體宿舍迥異的居住體驗(yàn)，獲得了園區(qū)與職工的一致好評(píng)�！�
