近日，濟南市人民政府辦公廳發(fā)布關(guān)于深入推進(jìn)城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)工作的實施意見，以下為全文：
各區(qū)縣人民政府，市政府有關(guān)部門（單位）：
為貫徹落實習(xí)近平生態(tài)文明思想，進(jìn)一步提升我市建設(shè)用地綜合利用水平和城鎮(zhèn)低效用地配置效率，根據(jù)《山東省人民政府辦公廳關(guān)于推進(jìn)城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)的意見》（魯政辦字〔2020〕32號）精神，經(jīng)市政府同意，提出如下實施意見。
一、明確開發(fā)范圍
本實施意見所稱城鎮(zhèn)低效用地是指經(jīng)第二次土地調(diào)查已確定為建設(shè)用地中的布局散亂、利用粗放、用途不合理、建筑危舊的城鎮(zhèn)存量建設(shè)用地，主要包括以下4類建設(shè)用地：
�。ㄒ唬┊a(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級類：國家產(chǎn)業(yè)政策規(guī)定的禁止類、淘汰類產(chǎn)業(yè)用地；“退二進(jìn)三”產(chǎn)業(yè)用地。
�。ǘ┏擎�(zhèn)更新改造類：布局散亂、設(shè)施落后，規(guī)劃確定改造的老城區(qū)、城中村、棚戶區(qū)、老工業(yè)區(qū)等。
�。ㄈ┯玫匦б嫣嵘悾和顿Y強度、容積率、地均產(chǎn)出強度等控制指標(biāo)明顯低于地方行業(yè)水平的產(chǎn)業(yè)用地；參照“畝產(chǎn)效益”評價改革確定的“限制發(fā)展類”企業(yè)名單認(rèn)定的產(chǎn)業(yè)用地。
（四）城市功能完善類：不符合城市規(guī)劃功能定位和要求，列入拆遷改造計劃的存量建設(shè)用地。
批而未供和閑置土地不列入城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)范圍。
二、規(guī)范開發(fā)模式
城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)應(yīng)當(dāng)遵照政府引導(dǎo)、規(guī)劃先行、市場取向、因地制宜、規(guī)范運作的原則。項目開發(fā)需符合國土空間規(guī)劃及相關(guān)規(guī)劃要求，確保各項權(quán)屬清晰無爭議。應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌考慮產(chǎn)業(yè)、環(huán)保、安全、能耗等政策要求，充分發(fā)揮市場在資源配置中的決定性作用，鼓勵產(chǎn)權(quán)人和社會力量廣泛參與，強化政府引導(dǎo)，合理確定城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)目標(biāo)，規(guī)范有序推進(jìn)再開發(fā)工作。
�。ㄒ唬┱諆Ω脑�。改造規(guī)劃用途為商品住宅或城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施的土地以及其他需納入政府儲備范圍內(nèi)的土地的，應(yīng)由市、區(qū)縣政府（含代管鎮(zhèn)、街道的功能區(qū)管理機構(gòu)，下同）依法收回或收購，依法辦理供地手續(xù)。可對原土地權(quán)利人采取貨幣、物業(yè)補償?shù)妊a償方式。
�。ǘ┰恋厥褂脵�(quán)人改造。在符合規(guī)劃的前提下，鼓勵原土地使用權(quán)人采取自主、聯(lián)營、入股、轉(zhuǎn)讓等多種方式對其使用的存量建設(shè)用地實施改造開發(fā)。對具備成片改造條件的城鎮(zhèn)低效用地，原土地使用權(quán)人可收購歸宗后實施整體改造；原土地使用權(quán)人分散的，可組建聯(lián)合開發(fā)體實施整體改造開發(fā)。在改造過程中，允許按規(guī)劃對用地性質(zhì)、建筑容量、建筑高度作適當(dāng)調(diào)整，需辦理用地手續(xù)的，可采取協(xié)議方式補繳地價。
（三）市場主體改造。在城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)范圍內(nèi)，市場主體可根據(jù)規(guī)劃，收購相鄰多宗地塊，申請集中改造。市場主體可由原土地權(quán)利人協(xié)商委托確定，也可委托區(qū)縣政府通過公開招標(biāo)確定。
除商品住宅外的其他城鎮(zhèn)低效用地，方可采取上述（二）（三）模式實施改造開發(fā)。采取上述（二）（三）模式的，需按規(guī)定補繳地價款及相關(guān)稅費，并依據(jù)相關(guān)規(guī)劃要求將該項目使用的一定比例的土地?zé)o償移交政府，用于城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施等公益性項目建設(shè)，具體比例由相關(guān)區(qū)縣政府確定，并在項目實施方案中予以明確。對改造地塊不宜提供公益性用地的，應(yīng)當(dāng)在評估的基礎(chǔ)上，集體決策確定應(yīng)補繳的土地價款。評估基準(zhǔn)日以依法受理補繳申請時點為準(zhǔn)。
用途變更為住宅、公共管理與公共服務(wù)用地的，變更前應(yīng)當(dāng)按規(guī)定開展土壤污染狀況調(diào)查，并征求當(dāng)?shù)厣鷳B(tài)環(huán)境部門意見。
三、加強政策激勵
�。ㄒ唬⿲嵤┲黧w申請將再開發(fā)項目內(nèi)分散土地歸宗的，自然資源和規(guī)劃部門可按照協(xié)議出讓方式辦理用地手續(xù)。
�。ǘ⿲ο噜彸鲎尩貕K歸宗后整體開發(fā)但剩余出讓年限不一致的，可按加權(quán)平均法明確統(tǒng)一的剩余出讓年限，也可按照協(xié)議出讓方式，經(jīng)依法批準(zhǔn)后，補繳一定年限土地出讓金，按照相應(yīng)年限登記。
�。ㄈ┕膭詈鸵龑�(dǎo)市場主體實施地上、地下綜合開發(fā)。對利用自有存量建設(shè)用地實施改造的，地下部分建筑面積按照評估價格減半收取土地出讓金；對再開發(fā)項目用地內(nèi)配建的城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施，不計收土地出讓金。
�。ㄋ模┏擎�(zhèn)低效用地再開發(fā)過程中，除商品住宅用地外，在不改變土地用途且符合各項規(guī)劃的前提下，采取追加投資、提高土地開發(fā)強度和利用率等方式繼續(xù)開發(fā)的，自然資源和規(guī)劃部門可采取協(xié)議出讓方式為其辦理用地手續(xù)。
�。ㄎ澹┮蚺f城區(qū)改造需異地搬遷，依法收回原國有土地使用權(quán)的工業(yè)項目，在符合國家產(chǎn)業(yè)政策及投入產(chǎn)出要求的前提下，相關(guān)區(qū)縣政府可采取協(xié)議出讓方式為原土地使用權(quán)人異地置換安排用途相同、價值相當(dāng)?shù)耐恋亍?/P>
�。┰诜弦�(guī)劃的前提下，利用現(xiàn)有房屋和土地興辦文化創(chuàng)意、科技研發(fā)、健康養(yǎng)老、工業(yè)旅游、眾創(chuàng)空間、生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)、科技創(chuàng)業(yè)載體、“互聯(lián)網(wǎng)+”等新業(yè)態(tài)的，由相關(guān)行業(yè)主管部門報區(qū)縣政府批準(zhǔn)后，可實行繼續(xù)按原用途和土地權(quán)利類型使用土地的過渡期政策，過渡期5年。過渡期滿后，可按新用途、新權(quán)利類型及市場價，以協(xié)議出讓方式辦理用地手續(xù)；符合劃撥用地目錄的，可采取劃撥方式供地。
（七）城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)涉及邊角地、夾心地、插花地等不具備獨立開發(fā)建設(shè)條件的零星建設(shè)用地的，應(yīng)將其納入周邊相鄰?fù)恋亟y(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)。對單宗土地面積不超過3畝且累計不超過再開發(fā)項目用地總面積的10%的零星建設(shè)用地，可采取協(xié)議出讓方式辦理用地手續(xù)。
�。ò耍┏擎�(zhèn)低效用地再開發(fā)過程中，因涉及改變土地用途、提高土地開發(fā)強度等，需重新辦理協(xié)議出讓手續(xù)的，除另有規(guī)定外，市、區(qū)縣政府按新用地條件土地評估價格與原用地條件土地評估價格（或劃撥土地使用權(quán)評估價格）的差額依法征繳土地出讓金（原出讓工業(yè)用地提高容積率不再增繳土地出讓金）。原用地條件不明確的，以證載用途標(biāo)準(zhǔn)容積率作為原用地條件。
（九）調(diào)整收益分配政策，鼓勵各區(qū)（含濟南高新區(qū)、市南部山區(qū)、濟南新舊動能轉(zhuǎn)換起步區(qū)，下同）實施城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)。采取政府收儲改造模式實施再開發(fā)的，土地出讓金按照現(xiàn)行有關(guān)政策分配管理。采取原土地使用權(quán)人改造或市場主體改造模式，且需補交土地出讓金的，需經(jīng)所在區(qū)政府批準(zhǔn)后方可實施，并報市政府審核備案，2024年12月底前完成出讓的，按照繳納金額的76%分配至項目所在區(qū)；2025年12月底前完成出讓的；按照繳納金額的66%分配至項目所在區(qū)，2026年12月底前完成出讓的，按照繳納金額的56%分配至項目所在區(qū)；2027年及以后完成出讓的，參照政府收儲改造模式出讓金分配政策執(zhí)行。
�。ㄊ┩ㄟ^城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)獲得的新增建設(shè)用地指標(biāo)獎勵，直接由各區(qū)縣政府使用；對上級發(fā)放的低效用地再開發(fā)項目土地增值稅補助，市級與區(qū)級按照3︰7比例分配。
四、健全推進(jìn)機制
�。ㄒ唬╅_展存量建設(shè)用地調(diào)查認(rèn)定。各區(qū)縣政府應(yīng)結(jié)合自身實際以及省自然資源廳編制的城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)調(diào)查技術(shù)指南和數(shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合全國第三次國土調(diào)查、不動產(chǎn)登記信息、“畝產(chǎn)效益”評價改革等成果，以鎮(zhèn)（街道）為單元開展存量建設(shè)用地利用現(xiàn)狀及潛力調(diào)查工作，摸清存量建設(shè)用地規(guī)模、分布、產(chǎn)業(yè)類型、投入產(chǎn)出、綜合效益及再開發(fā)潛力等情況，匯總建立城鎮(zhèn)低效用地數(shù)據(jù)庫，并實行動態(tài)更新管理。城鎮(zhèn)低效用地由區(qū)縣政府實施認(rèn)定、明確類別。
�。ǘ┙⒊擎�(zhèn)低效用地再開發(fā)項目庫。各區(qū)縣政府應(yīng)當(dāng)構(gòu)建本轄區(qū)城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)項目庫，健全動態(tài)管理機制，每年定期開展城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)項目更新調(diào)查和項目管理信息更新，將新認(rèn)定的再開發(fā)項目、項目進(jìn)展等信息補充入庫并備案。
（三）編制再開發(fā)專項規(guī)劃和年度實施計劃。市自然資源和規(guī)劃部門牽頭，相關(guān)部門和各區(qū)縣政府共同參與，科學(xué)制定市級城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)專項規(guī)劃。專項規(guī)劃經(jīng)上級自然資源和規(guī)劃部門核定，報同級政府批準(zhǔn)后實施。各區(qū)縣政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)國土空間規(guī)劃、國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)專項規(guī)劃等，制定年度城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)項目實施計劃，合理確定實施時序，每年第4季度將次年再開發(fā)項目實施計劃報市自然資源和規(guī)劃部門備案。
�。ㄋ模┘訌娫匍_發(fā)項目管理。建立“策劃啟動、組織實施、聯(lián)合監(jiān)管”的全流程管理服務(wù)機制。實行項目化管理，項目實施主體根據(jù)城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)專項規(guī)劃和年度實施計劃編制項目實施方案，明確開發(fā)期限、項目規(guī)模、開發(fā)強度、實施步驟，報區(qū)縣政府批準(zhǔn)后實施。實施方案批準(zhǔn)后需按規(guī)定向社會公示，并報市自然資源和規(guī)劃局備案。各區(qū)縣政府應(yīng)當(dāng)參照《關(guān)于加強經(jīng)營性用地全生命周期管理的意見（試行）》（濟政辦發(fā)〔2021〕13號）和《濟南市工業(yè)用地全生命周期管理辦法》（濟政辦發(fā)〔2020〕19號）要求，與項目實施主體簽訂監(jiān)管協(xié)議，建立多部門聯(lián)合監(jiān)管機制，嚴(yán)格按照實施方案推進(jìn)項目落地；完善項目實施成效評價制度，依法依規(guī)對項目實施主體實施獎懲。
五、完善保障措施
�。ㄒ唬┘訌娊M織領(lǐng)導(dǎo)。城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)工作由分管副市長牽頭負(fù)責(zé)，市發(fā)展改革、工業(yè)和信息化、財政、國資、自然資源和規(guī)劃、住房城鄉(xiāng)建設(shè)、行政審批服務(wù)、生態(tài)環(huán)境等相關(guān)部門各司其職，與各區(qū)縣政府密切配合，上下聯(lián)動，形成合力。市自然資源和規(guī)劃部門負(fù)責(zé)做好日常組織協(xié)調(diào)和推進(jìn)落實等具體工作。各區(qū)縣政府統(tǒng)籌謀劃，周密部署，強力推進(jìn)，有序開展本轄區(qū)城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)工作。
�。ǘ┟鞔_職責(zé)分工。堅持政府主導(dǎo)、部門服務(wù)、區(qū)縣為主、屬地負(fù)責(zé)原則，各區(qū)縣政府是本轄區(qū)城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)工作責(zé)任主體。市自然資源和規(guī)劃部門負(fù)責(zé)牽頭編制專項規(guī)劃，辦理有關(guān)規(guī)劃、用地手續(xù)。市發(fā)展改革部門負(fù)責(zé)依法依職能辦理再開發(fā)中涉及市本級政府投資項目的審批事項。市工業(yè)和信息化部門負(fù)責(zé)實施再開發(fā)中涉及技術(shù)改造項目的審批、核準(zhǔn)及備案，牽頭開展工業(yè)布局調(diào)整工作。市行政審批服務(wù)部門負(fù)責(zé)落實再開發(fā)項目相關(guān)審批事項。市國資部門負(fù)責(zé)再開發(fā)中的國有資產(chǎn)監(jiān)管工作。市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門負(fù)責(zé)開展國有土地上的房屋征收管理、工程項目建設(shè)監(jiān)管及有關(guān)手續(xù)辦理工作。市財政部門負(fù)責(zé)落實好相關(guān)資金扶持政策。市生態(tài)環(huán)境部門負(fù)責(zé)開展項目環(huán)評和土壤污染狀況審查工作。市地方金融監(jiān)管部門負(fù)責(zé)創(chuàng)新信貸產(chǎn)品，提供金融信貸支持。
�。ㄈ⿵娀⻊�(wù)保障。各區(qū)縣政府要加強宣傳引導(dǎo)，強化示范引領(lǐng)，提煉典型經(jīng)驗，探索城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)新路徑新模式；要落實好城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)經(jīng)費和人員保障，督促本級部門（單位）及鎮(zhèn)政府、街道辦事處加強配合，合力推進(jìn)。各級各有關(guān)部門（單位）要做好政策解讀，有序推進(jìn)城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)工作。
本實施意見自2023年4月1日起施行，有效期至2028年3月31日。2019年12月10日印發(fā)的《濟南市人民政府辦公廳關(guān)于深入推進(jìn)城鎮(zhèn)低效建設(shè)用地再開發(fā)工作的實施意見》（濟政辦字〔2019〕61號）同時廢止。
濟南市人民政府辦公廳
2023年3月22日
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