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經(jīng)導(dǎo)調(diào)查 | 土地供應(yīng)政策優(yōu)化，對濟(jì)南房地產(chǎn)市場影響幾何

來源：大眾報(bào)業(yè)·經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)　　加入時(shí)間：2023-2-8 21:58:50　　

　　經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者孫羅南
　　土地供應(yīng)政策，正迎來一大調(diào)整。近期，有消息顯示，自然資源部下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范住宅用地供應(yīng)信息公開工作的通知》(下稱《通知》)，其中明確，對住宅用地出讓公告不再要求“全年不超過3次”。這一消息受到市場關(guān)注。
　　對此，自然資源部明確表示，該文件是自然資源部印發(fā)的對地方住宅用地供應(yīng)工作進(jìn)行的指導(dǎo)文件，不是要取消集中供地制度，而是優(yōu)化完善集中供地政策，更好發(fā)揮充分公開披露信息對于穩(wěn)定和引導(dǎo)市場預(yù)期的積極作用。
　　對于上述土地市場規(guī)則的調(diào)整，濟(jì)南的房企人士同樣表現(xiàn)出極大的關(guān)注�！皾�(jì)南有這個(gè)風(fēng)聲了。”國內(nèi)某開發(fā)商濟(jì)南項(xiàng)目部一中層人士對經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者說。
　　供地政策的優(yōu)化，將會(huì)對市場帶來什么影響？山東合富副總經(jīng)理許傳明2月6日接受經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者采訪時(shí)表示，其“對土地市場的回溫有一定的正面作用”。
　　“從土地口去干營銷”
　　2021年，包括濟(jì)南在內(nèi)的22個(gè)城市，開始推行“一年宅地出讓不超過3次”的“集中供地”模式。
　　當(dāng)年2月，濟(jì)南明確將實(shí)行住宅用地供應(yīng)“兩集中”，即集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓，全年分3批次集中出讓住宅用地。青島也官宣，實(shí)行住宅土地供應(yīng)“兩集中”政策。
　　這則土地市場的重磅新政在當(dāng)時(shí)引發(fā)廣泛關(guān)注。從過往的供應(yīng)節(jié)奏看，濟(jì)南市本級(jí)用地基本每個(gè)月都會(huì)有一次供應(yīng)，尤其在年底供地沖刺階段——比如2020年12月，一個(gè)月內(nèi)曾有4次較大規(guī)模的“土拍”。而宅地供應(yīng)實(shí)行“兩集中”，顯然對原有的土地出讓模式作出較大調(diào)整，供地節(jié)奏出現(xiàn)了比較大的變化。
　　彼時(shí)，在2020年左右土地市場熱度高漲的背景下，集中供地政策的出臺(tái)，對土地市場來說，有助于平抑熱度。
　　“集中供地政策的初衷是，在過去房價(jià)、地價(jià)快速上升時(shí)平穩(wěn)市場預(yù)期。對于開發(fā)企業(yè)來說，原來隨時(shí)可以拿地，尤其全國性的大集團(tuán)，一個(gè)項(xiàng)目賣出房子，回籠的資金，隨時(shí)可以進(jìn)一步周轉(zhuǎn)。而一年供地不超過3次，就相當(dāng)于每年只有3次起跑的機(jī)會(huì)，跑完了等著重新起跑，這樣是降低了開發(fā)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)速率，客觀上降低了大家對土地的購買能力�！痹S傳明對經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者分析說。
　　“土地‘兩集中’政策，無非上半年、下半年各供地一次，都比較扎堆，從開發(fā)企業(yè)來講，全國28個(gè)重點(diǎn)城市幾乎同時(shí)放地，總是顧此失彼�！痹S傳明說。
　　于房企而言，集中供地政策對其現(xiàn)金流無疑是極大的考驗(yàn)，由此，開發(fā)商在土拍時(shí)出手也較為謹(jǐn)慎，土地市場寒意難消。
　　而感知市場溫度的還有一線的房地產(chǎn)從業(yè)人員，以至于有些人不得不謀求轉(zhuǎn)崗。
　　大學(xué)畢業(yè)后已經(jīng)入職多年的劉兵，在一家大型房地產(chǎn)公司濟(jì)南分公司從事“土地口”的工作，他對經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者說，去年，他“一看土地市場‘不對’，就選擇了轉(zhuǎn)崗，轉(zhuǎn)到項(xiàng)目‘營銷口’工作了”�！叭ツ旰芏嗟禺a(chǎn)企業(yè)把投資土地的投資口人員削減了。畢竟房企拿地少了，也就不需要這么多人員了。”劉兵說。
　　劉兵所在的房地產(chǎn)公司目前正在濟(jì)南開發(fā)的項(xiàng)目還是前年拿的地，其公司去年在濟(jì)南土地市場“顆粒無收”。
　　感受到土地市場寒意的不止劉兵一個(gè)人。以濟(jì)南去年10月的第三批供地為例，整體來看，當(dāng)時(shí)正式掛牌的土地?cái)?shù)量與此前預(yù)公告的規(guī)模相比有所減少，而且住宅地塊的價(jià)格也有所下降。其中，在濟(jì)南二環(huán)西路以西，百聯(lián)奧特萊斯附近的西沙片區(qū)，出讓的一宗住宅地塊，起始樓面地價(jià)不到5000元/平方米。而在2017年，該片區(qū)出讓的住宅用地樓面地價(jià)則超過9000元/平方米。
　　與此同時(shí)，正式掛牌土地?cái)?shù)量減少，部分土地未能供出，也與開發(fā)商拿地意愿低不無關(guān)系。此外，縱觀去年濟(jì)南成交的土地，不少土地被地方國企平臺(tái)摘走，市場化房企拿地的寥寥。
　　利于提高資金周轉(zhuǎn)速率
　　近年來，整個(gè)國內(nèi)房地產(chǎn)市場正經(jīng)歷前所未有的調(diào)整。
　　“現(xiàn)在內(nèi)外部環(huán)境導(dǎo)致的樓市變化，還是非常劇烈的�！痹S傳明對經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者說，“現(xiàn)在重點(diǎn)考慮的是保護(hù)開發(fā)企業(yè)有序生產(chǎn)的積極性。更多的是城市在因城施策這個(gè)大背景下，進(jìn)一步增加土地供應(yīng)的頻次�！�
　　就在此次自然資源部出臺(tái)的《通知》中，提及了多項(xiàng)頗受矚目的舉措。
　　比如，《通知》提出，市、縣自然資源主管部門要根據(jù)年度供地計(jì)劃，分批次公開未來一定時(shí)間段內(nèi)擬出讓地塊的詳細(xì)清單。每次公開詳細(xì)清單對應(yīng)的擬出讓時(shí)間段原則上不少于3個(gè)月。給市場主體充足的時(shí)間預(yù)期預(yù)判。
　　“這些優(yōu)化的土地供應(yīng)模式，有利于大家提高資金的周轉(zhuǎn)速率。”許傳明對經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者說。
　　濟(jì)南的房企人士也頗為關(guān)注土地市場政策的變化�！奥犝f供地政策調(diào)整消息傳出后，我們都挺高興，也期待著濟(jì)南盡快出臺(tái)相關(guān)政策。”某大型開發(fā)商濟(jì)南項(xiàng)目公司從事拿地業(yè)務(wù)的李先生對經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者說。
　　對于近年來土地市場的變冷，李先生也有著切身體會(huì)�！斑@幾年過得太難了，也不敢拿地。往往是，突然掛出來很多土地，有些看上的土地，想拿，但資金周轉(zhuǎn)不過來，拍不了地。開發(fā)商的壓力很大�！崩钕壬鷮�(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者感慨說，“有時(shí)候真是閑得心里發(fā)慌�！�
　　“現(xiàn)在優(yōu)化調(diào)整供地政策，更公開更充分，讓開發(fā)商有更多的時(shí)間去準(zhǔn)備，更有利于開發(fā)商去準(zhǔn)備籌集資金，地塊推出來以后，能更有意愿拿地。我們也希望政策趕緊落地，對我們拿地來說，是有積極意義的�！崩钕壬鷮�(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者說。
　　“抑制市場的大起大落”
　　土地供應(yīng)端規(guī)則的調(diào)整，在一定程度上有利于促進(jìn)土地的成交。
　　與此同時(shí)，接受經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者采訪的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，上述政策的調(diào)整并不會(huì)導(dǎo)致整個(gè)市場的立即回暖，同時(shí)，市場是有壓力的，如果將來需求出現(xiàn)上升，房價(jià)可能會(huì)出現(xiàn)大起大落，而相關(guān)政策的調(diào)整有利于促進(jìn)土地成交、增加供給，也是為了抑制房價(jià)的大起大落。
　　“這個(gè)政策本身不會(huì)導(dǎo)致土地市場馬上回暖，現(xiàn)在不光是把地賣出去的問題�！痹S傳明對經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者說。
　　“包括濟(jì)南、青島在內(nèi)，我們監(jiān)測的重點(diǎn)大城市土地市場的表現(xiàn)都比較冷，比較冷的背后是市場的大起大落。雖然現(xiàn)在老百姓不想買房，但市場的有效供給也很低。一旦需求端轉(zhuǎn)暖，整個(gè)樓市供應(yīng)不足的矛盾就立刻出現(xiàn)了，這樣一來，市場是‘坐過山車’的。”許傳明分析說。
　　“不同城市之間的壓力不一樣，大多數(shù)城市都面臨這一擔(dān)心。尤其去年，供應(yīng)量太少。市場的冷暖起伏變化會(huì)比較劇烈�！痹S傳明提到，“冷暖變化的供需壓力，不需要需求極大的釋放，只要需求恢復(fù)到2021年下半年的狀態(tài)，可能整個(gè)樓市供應(yīng)不足的矛盾就凸顯了�！�
　　在他看來，“這個(gè)時(shí)候抓緊把土地市場的有效供給恢復(fù)，以后一旦消費(fèi)端抬頭的時(shí)候，供給端這邊是順暢的，這也是維持市場平穩(wěn)非常重要的舉措。”
　　(應(yīng)受訪者要求，文中“劉兵”為化名)

編輯：史飛雪

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