今年房貸利率三連降，最新LPR房貸利率已降到了4.3%。在濟(jì)南各銀行的實(shí)際執(zhí)行中，房貸利率5年期以上的最低可到4.1%。這對(duì)正準(zhǔn)備買(mǎi)房的市民是個(gè)利好，但也讓之前高位上車(chē)的房貸老客戶心里很不是滋味，糾結(jié)著自己的房貸要不要提前還?記者近日在采訪中了解到，針對(duì)最近出現(xiàn)的提前還款潮，濟(jì)南相關(guān)銀行專家建議算清這五筆經(jīng)濟(jì)賬，再?zèng)Q定是否加入還貸大軍。

　　濟(jì)南涌現(xiàn)提前還貸潮

　　利率降了，市民為什么反而要提前還房貸呢?根據(jù)銀行工作人員反饋，最近咨詢提前還款的購(gòu)房者多了起來(lái)，計(jì)劃提前還款的房貸老客戶大概分為四種：

　　一是以前房貸利率處于高位，比如在5%-6%之間，月供壓力大，利息高。

　　二是近兩年投資回報(bào)降低，投資收入無(wú)法覆蓋房貸利息。

　　三是對(duì)未來(lái)收入預(yù)期降低，提前減輕還貸壓力。

　　四是資金沒(méi)有理想的投資渠道，還房貸減少利息成了較好的選擇。

　　提前還貸算清楚這五筆賬

　　記者在采訪中了解到，有能力提前還貸對(duì)于個(gè)人是好事，但要不要提前還貸，這五筆經(jīng)濟(jì)賬要算清楚：

　　第一，還貸的年限賬

　　按揭貸款的年限多數(shù)是5到30年，屬于長(zhǎng)周期貸款。在還貸的前期，利息占比多、本金占比少。如果已經(jīng)還貸在中后期，那么還貸則變成多數(shù)是本金，利息占比就變少了。

　　舉個(gè)例子，貸款20年，已經(jīng)還了15年，這種情況，提前還貸款就不劃算。前面15年多數(shù)本金和利息已經(jīng)還了，后面5年要還利息很少，多數(shù)是本金，提前還了節(jié)省利息很有限。

　　第二，提前還貸的成本賬

　　按貸款合同約定，提前還貸款是有成本的。比如，有的銀行提前還貸款，要收取違約金。通常違約金從千分之五到百分之一不等，有的銀行收六個(gè)月月供利息。比如提前還款100萬(wàn)，違約金1%，就要給銀行1萬(wàn)違約金。除了違約金，有的銀行還有手續(xù)費(fèi)，手續(xù)費(fèi)從幾百到幾千不等。所以，在提前還貸款之前，要具體研究一下與銀行簽訂的按揭合同，看一下怎么還更劃算。

　　第三，房貸利率賬

　　目前購(gòu)房者房貸利率主要有兩種方式，一種是固定利率，一種是市場(chǎng)利率LPR。選擇固定利率的，通常就是按簽訂按揭合同利率規(guī)定執(zhí)行，變化不大。假如選LPR的，隨著市場(chǎng)利率變動(dòng)，一般是一年一周期。

　　那么，要提前還貸，房貸利率賬也要算一下。如果房貸利率本身就低，比如公積金貸款利率也就是3.7%左右，還可以用公積金抵扣，那么提前還貸的必要性就不大。還有就是選擇LPR，很快就可以享受低利率了，那么也沒(méi)必要提前還了。

　　第四，個(gè)人的收入賬

　　要不要提前還貸款，要算一下個(gè)人收入賬，這也是最關(guān)鍵的。對(duì)于收入高，資金寬裕的家庭，怎么還貸影響都不大。對(duì)于手里有點(diǎn)資金，但未來(lái)一段時(shí)間收入可能會(huì)下降的家庭，提前還貸就要三思了。如果提前還貸后，會(huì)影響到生活和工作的，最好不要提前還。

　　第五，提前還多少的賬

　　房貸金額一般都比較多，少則幾十萬(wàn)，多則數(shù)百萬(wàn)。對(duì)于普通家庭，要想提前一次性還清幾十萬(wàn)甚至上百萬(wàn)的房貸并不容易。因而，多數(shù)人提前還房貸都是還一部分。

　　建議根據(jù)自己資金，可以提前把利率高的部分還了，比如組合貸款中商業(yè)貸款部分、二套房貸款部分、商鋪貸款等。還有就是把提前還款不收違約金和手續(xù)費(fèi)的貸款部分先還。

　　提前還貸方式有講究

　　專家表示，房貸差異大，購(gòu)房者自身情況又是多種多樣，要不要提前還貸不能一概而論。如果確實(shí)有富余資金，決定要跟風(fēng)提前還款，提醒市民了解一下這四種方式，怎么劃算、哪種適合自己就怎么選。

　　第一種，把剩余的貸款一次性全部還清。這樣做的好處是還清貸款之后，就不用再還月供了，也可以減少利息支出。

　　第二種，有些人手里的資金可能并不能夠全部覆蓋未還部分的貸款，只能還其中的一部分，可以分為以下三種：

　　1.剩余每月月供保持不變，也就是說(shuō)每個(gè)月的還款額是一樣的，但是貸款年限會(huì)縮短，比如原來(lái)貸款是30年，提前還了一部分，就變成了25年，還款期限縮短，可以減少利息。

　　2.剩余每月月供減少，但是保持還款期限不變，也就是說(shuō)每個(gè)月的還款會(huì)減少，但是貸款年限不變。舉個(gè)例子，原來(lái)你1萬(wàn)月供提前還款之后可能就變成了8000元，但是總的貸款年限還是保持30年，每個(gè)月的月供壓力會(huì)減輕。

　　3.部分提前還款，剩余的貸款不僅每月還款額減少，而且將還款期限縮短，這種也可以節(jié)省利息。也就是前面的第1點(diǎn)和第2點(diǎn)相結(jié)合，選擇既減少年限又減少月供，當(dāng)然，這種情況下縮短的年限，沒(méi)有單獨(dú)選擇第1點(diǎn)縮短年限，月供不變，減少的年限多。同理，也沒(méi)有單獨(dú)選擇第2點(diǎn)減少月供，年限不變，減少的月供多。

　　那么，到底選哪種方式最好呢?專家建議確實(shí)需要提前還款，可以選擇第二種方式的第2點(diǎn)，也就是“減少月供，貸款年限不變”。這樣做的好處是可以最大程度減少月供額度，從而減輕資金壓力。至于貸款年限，專家認(rèn)為沒(méi)有必要縮短，保持最長(zhǎng)的貸款年限，利用時(shí)間充分享受未來(lái)通脹帶來(lái)的收益。(來(lái)源：愛(ài)濟(jì)南新聞客戶端)