“我們小區(qū)停車問題十分令人頭疼，業(yè)主跟業(yè)主、業(yè)主跟物業(yè)之間經(jīng)常產(chǎn)生摩擦�！苯�，北京通州一小區(qū)業(yè)主胡先生對記者抱怨道。
買新房時(shí)，有的停車位“捆綁銷售”，有的“只租不售”，有的“只售不租”，有的“買了車位也要交租金”……如今，停車難已然成為社會(huì)的焦點(diǎn)問題。那么，小區(qū)車位分為幾種類型?權(quán)益歸屬如何劃分?記者對此進(jìn)行了采訪。
小區(qū)停車矛盾凸顯
胡先生說，他們小區(qū)門口有“禁止停車后果自負(fù)”的標(biāo)識，但仍有不自覺的車主常常以車“堵門”，這讓業(yè)主們苦惱不已：“小區(qū)內(nèi)的車輛越來越多，尤其是近兩年來每天都會(huì)上演現(xiàn)實(shí)版的‘搶車位’‘占車位’，而且稍有不慎就會(huì)產(chǎn)生剮蹭，因?yàn)橥＼噯栴}引發(fā)的業(yè)主與業(yè)主、業(yè)主與物業(yè)之間的糾紛時(shí)有發(fā)生�！�
停車難成為汽車保有量大的城市共同面臨的問題。以深圳為例，目前其汽車保有量超過350萬輛，全市各類停車泊位約240多萬個(gè)，停車泊位缺口超過100萬個(gè)，也就是說，近1/3的汽車無位可停。
據(jù)《深圳特區(qū)報(bào)》報(bào)道，“十四五”期間，深圳將再增加100萬個(gè)以上停車泊位，全市停車泊位將超過350萬個(gè)，基本接近汽車保有量。同時(shí)，深圳市相關(guān)部門正在牽頭修訂《深圳市城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》，結(jié)合城市開發(fā)密度合理確定停車設(shè)施配建標(biāo)準(zhǔn)，初步估計(jì)到2035年，深圳將增加約200萬個(gè)居住停車泊位，有效緩解停車難問題。
三類車位權(quán)屬各不相同
記者了解到，買車位、租車位是業(yè)主的兩種不同選擇。不過，并非所有的車位都可以買賣。長期以來，
車位的權(quán)屬復(fù)雜，在現(xiàn)實(shí)中也衍生出不同的類型。
北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣對記者介紹說，目前小區(qū)車位大致可分為產(chǎn)權(quán)車位、人防車位以及小區(qū)公共空間車位三類。
其一，符合規(guī)劃的，在銷售許可范圍內(nèi)的車位。這類車位最規(guī)范，手續(xù)完備的可以直接辦理產(chǎn)權(quán)證，其最典型的標(biāo)志就是可以和房子一并購買，辦理網(wǎng)簽備案，銷售的車位款也要納入小區(qū)資金監(jiān)管賬戶。
其二，規(guī)劃上沒有，通過占用車道、綠化或其他公共部分改建的車位。這種情況很普遍，是開發(fā)商利用小區(qū)公共部分改造而來，一般沒有產(chǎn)權(quán)證，但是從相關(guān)法律規(guī)定來看，其產(chǎn)權(quán)應(yīng)當(dāng)歸屬業(yè)主共有。
其三，人防車位的情況比較特殊，大多數(shù)情況下不能出售，其產(chǎn)權(quán)歸屬國家，而日常管理上屬于“誰投資誰獲益”。在使用上，人防車位與其他車位并無太大的差別，所以很容易讓人混淆。不過，各地政策不同，也有個(gè)別城市的部分人防車位可以買賣。
“民法典對于車位的權(quán)屬有明確規(guī)定。民法典物權(quán)編第二百七十五條規(guī)定，在建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。”王玉臣對記者表示。
共有車位收益權(quán)歸業(yè)主
“為什么我買了車位每個(gè)月還要交費(fèi)?”在現(xiàn)實(shí)生活中，有的車位只租不售，有的只售不租，有的跟房子捆綁或贈(zèng)予，小區(qū)車位的收益分配也常常讓人一頭霧水。
王玉臣對《中國消費(fèi)者報(bào)》記者分析表示，對于產(chǎn)權(quán)車位，開發(fā)商可以自由處分，可以銷售，也可以贈(zèng)與，更可以對外出租，其收益歸開發(fā)商所有。
而人防車位的情況比較復(fù)雜，如果人防工程的建造成本沒有分?jǐn)偨o業(yè)主，那么其使用權(quán)歸開發(fā)商所有，開發(fā)商日�？梢杂脕韺ν獬鲎猥@利。但如果其建造成本分?jǐn)偨o業(yè)主了，那么使用權(quán)屬于業(yè)主所有，開發(fā)商就不能對外出租使用，經(jīng)營的收益也應(yīng)當(dāng)歸于業(yè)主。
“業(yè)主即使對車位享有所有權(quán)，但其維修、養(yǎng)護(hù)、管理等仍是由物業(yè)公司進(jìn)行，同理，小區(qū)公共區(qū)域車位也是這樣，因此物業(yè)公司有權(quán)收取一定的管理費(fèi)�！�
業(yè)主共有停車位的收益問題一直是市場關(guān)注的焦點(diǎn)�！半m然從民法典到地方政策都有相應(yīng)規(guī)定，小區(qū)公共空間車位開發(fā)商無權(quán)處分，業(yè)主共同享有相應(yīng)的處分和收益權(quán)。比如《上海市住宅物業(yè)管理區(qū)域機(jī)動(dòng)車停放管理規(guī)定》提到，車輛在共用部分停放的收益，歸共同擁有該物業(yè)的業(yè)主所有，但不少小區(qū)存在業(yè)委會(huì)成立難、開會(huì)難、表決難等問題，因此具體實(shí)施效果還需要實(shí)踐的檢驗(yàn)。”廣東財(cái)經(jīng)大學(xué)法學(xué)院副教授王雪丹表示。
停車位本來就緊張，有的小區(qū)卻宣布“只售不租”，加劇了停車難。記者了解到，濰坊市今年施行的地方物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定，業(yè)主要求承租尚未出售、附贈(zèng)的車位或車庫的，建設(shè)單位不得以“只售不租”為由拒絕出租。上海市從去年開始就明確規(guī)定，建設(shè)單位尚未出售的停車位，應(yīng)當(dāng)出租給業(yè)主、使用人停放車輛，不得以“只售不租”為由拒絕出租。在北京，還有小區(qū)因?yàn)檐囄弧爸皇鄄蛔狻北恍姓鞴懿块T約談。
今年施行的《濰坊市物業(yè)管理?xiàng)l例》也規(guī)定，業(yè)主要求承租尚未出售、附贈(zèng)的車位或車庫的，建設(shè)單位不得以“只售不租”為由拒絕出租。(記者/孫蔚)
